Provera statusa nepokretnosti pre zaključenja ugovora

Bazanekretnina.com

Kupovina nekretnina

Kupovina-nekretnina/zgrada_2

U nastavku predstavljanja pravnih perspektiva vezanih za domen poslovanja u oblasti nekretnina, na red dolazi tema vezana za proveru statusa nepokretnosti pre zaključenja ugovora. U trenutku kada još nije zaživeo u svom punom obimu i važnosti već usvojeni novi Ustav Republike Srbije, naslovna tema je više nego inetersantna i važna.

U trenutku kada država Srbija pokušava da što pre, svojim novim zakonskim projektima, približi pravni i ekonomski ambijent savremenim i opšte prihvatljivim rešenjima koja vladaju u Evropi i svetu, približavanje ove teme inostranim investitorima predstavlja vrlo bitan segment u procesu daljeg privlačnja i realizaciju njihovih investicija na srpskom tržištu.

Donošenje odluke da se kupi određena nepokretnost zavisi od pravne sigurnosti zaključenja takvog pravnog posla. Postavljaju se pitanja da li nepokretnost kupujemo od vlasnika, da li je ta nepokretnost opterećena hipotekom ili drugim teretima, postoje li prava trećih lica na nepokretnosti koja se kupuje, a koja na neki način umanjuju ili ograničavaju pravo vlasništva budućeg kupca i slično.

Odgovore na ova pitanja daju podaci koji su sadržani u Javnim knjigama, a to su: Izvodi iz zemljišnih knjiga – podaci o nepokretnostima koje vodi sud, Listovi nepokretnosti i Posedovni listovi – podaci o nepokretnostima koje vodi Republički geodetski zavod – Služba za katastar nepokretnosti, a na jednom manjem delu teritorije Republike Srbije vodi se i Knjiga Tapija. Postoji pretpostavka apsolutne tačnosti podataka koji su upisani u te Javne knjige.

Aktuelna situacija

Evidencija nepokretnosti i prava na nepokretnostima regulisana je Zakonom o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima, Pravnim pravilima zemljišno knjižnog prava – gde se primenjuju pojedine odredbe Zakona o zemljišnim knjigama iz 1930. godine.

Zakonom o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima predviđa da se prava na nepokretnostima stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u katastar nepokretnosti, a prema trećim licima imaju pravno dejstvo od dana upisa. U slučaju više prava na nepokretnostima jače je ono pravo koje je ranije upisano.

U Republici Srbiji u toku je jedan veoma složen i obiman posao koji se odnosi na spajanje podataka o nepokretnostima koji se vode u Zemljišnim knjigama sa podacima o nepokretnostima koji se vode kod Službi za katastar nepokretnosti. Po okončanju tog postupka svi podaci o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima će biti sadržani u Katastru nepokretnosti. Dakle, Republički geodetski zavod će, sa svojim Službama za katastar nepokretnosti, ubuduće imati sve podatke o zemljištu, objektima, nosiocu prava na tim nepokretnostima, kao i o eventualnim teretima na tim nepokretnostima. Naravno, po okončanju ovog postupka prestaće da važe Zemljišne knjige i Knjige tapija, a dokaz o stvarnim pravima i titularima tih prava na nepokretnostima biće dokument koji se zove List nepokretnosti.

Do okončanja napred navedenog postupka spajanja, potencijalni kupac nepokretnosti u Republici Srbiji mora proveriti sve podatke koji su sadržani u Javnim knjigama, a koji se odnose na nepokretnost koja treba da bude predmet kupoprodaje. To, u ovom momentu, podrazumeva pribavljanje Izvoda iz Javnih knjiga i naročito uvid u te knjige. Uvid u Javne knjige treba izvršiti, ukoliko je to moguće, i na sam dan zaključenja ugovora koji predstavlja pravni osnov za sticanje stvarnih prava na nepokretnosti. Na ovaj način potencijalni kupac bi imao neophodnu pravnu sigurnost za zaključenje pravnog posla.

Savet potencijalnim kupcima je da pre početka posla zatraže kvalifikovan pravni savet iskusnih advokata.

Bazanekretnina.com

Deli na Facebook
Deli na Twitter
house image

Želite li da dobijate novosti? Prijavite se na naš newsletter: